« Ruée vers l’or » dans Hill Country alors que la construction de maisons se développe ; les pressions sur l’environnement et les infrastructures déclenchent de terribles avertissements

Il est révolu le temps où le Texas Hill Country n’était, eh bien, que des collines vallonnées comme toile de fond d’un mode de vie campagnard, une région relativement peu développée et intacte du Lone Star State.

Il est révolu le temps où le ciel sombre était réellement sombre, les longhorns erraient dans de vastes champs ouverts pour des milliers et des milliers, et les principales rivières du Sabinal au San Marcos serpentaient sans entrave à travers les plaines.

Le Texas Hill Country a été officiellement découvert, et il n’y a pas de retour en arrière.

“Il y a une mentalité de ruée vers l’or en termes de développement dans le Hill Country”, a déclaré Connie Barron, conseillère municipale de la petite ville de Blanco et membre du conseil d’administration de la Hill Country Alliance. “Et, malheureusement, il y a peu ou pas de considération pour ce que cela signifiera pour l’avenir de la région.”

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Le Texas Hill Country est l’une des régions à la croissance la plus rapide de tout le pays, selon le recensement de 2020, et les dirigeants des petites villes qui parsèment la région disent que cela les inquiète de plus en plus. Les promoteurs inondent le Hill Country de lotissements de plus de mille logements, submergeant souvent les infrastructures des petites villes et mettant en péril le «mode de vie du Hill Country».

Le centre-ville de Buda est vu le lundi 28 février 2022.

Le centre-ville de Buda est vu le lundi 28 février 2022.

William Luther/Express-Nouvelles

La Hill Country Alliance, une organisation à but non lucratif qui compte plus de 11 millions d’acres dans 18 comtés comme sa région éponyme, s’efforce de préserver l’environnement et de renforcer les efforts de conservation dans un contexte de croissance explosive. En plus des grandes villes de San Antonio et d’Austin, la région abrite les sources de 12 rivières du Texas.

Mais alors que la croissance monte en flèche dans les principales régions métropolitaines, les retombées de l’explosion démographique ont entraîné un boom du développement dans le Hill Country. Les constructeurs de maisons de tout le Texas engloutissent les terres disponibles, qui se trouvent souvent dans les parties non constituées en société des comtés ruraux qui sont peu surveillés par le gouvernement, et construisent des lotissements de plus de mille maisons qui testent l’infrastructure et les ressources environnementales de petites villes autrefois calmes.

Katherine Romans, directrice exécutive de la Hill Country Alliance, a déclaré que la pandémie n’a fait qu’accélérer le taux de «fragmentation» dans la région – la division de vastes étendues de terres pour faire place à un développement beaucoup plus dense.

“Nous avons toujours su que c’était un défi – la perte de terres d’élevage familiales, la subdivision de vastes étendues d’habitat faunique et d’espaces ouverts”, a-t-elle déclaré. “Mais cela s’est intensifié au cours des deux dernières années.”

Blanco, par exemple, tente de repousser une subdivision de 1 500 maisons qui ferait plus que doubler la population de la ville de 1 800 une fois terminée. Et Buda se prépare à une subdivision de 2 500 maisons dans sa juridiction extraterritoriale qui est en cours de construction malgré l’opposition quasi universelle des dirigeants de la ville qui disent qu’ils ne peuvent tout simplement pas gérer le stress supplémentaire sur leur infrastructure.

Le centre-ville de Buda est vu le lundi 28 février 2022.

Le centre-ville de Buda est vu le lundi 28 février 2022.

William Luther/Express-Nouvelles

Les éleveurs de Dripping Springs se préparent à la possibilité que le comté de Hays exerce un domaine imminent sur leurs terres pour construire une autoroute à quatre voies à travers les collines afin de répondre à l’augmentation de la circulation associée au boom démographique.

Les promoteurs qui construisent les maisons sont souvent en désaccord avec les dirigeants de la ville qui veulent préserver un mode de vie autrefois calme de Hill Country, a déclaré Colin Strother, un stratège politique qui vit à Buda et a siégé à la commission de planification et de zonage de Buda pendant 10 ans. .

“Ces développeurs, ils se fichent de nous”, a-t-il déclaré. “Ils s’en fichent tout simplement.”

Les villes ne peuvent pas gérer la croissance

La Hill Country Alliance, ou HCA, a suivi attentivement la croissance démographique de la région au cours des 20 dernières années, et les chiffres les plus récents du recensement de 2020 sont stupéfiants.

Selon le HCA, près de 3,8 millions de personnes vivent dans le Hill Country en 2020, soit une croissance de près de 50 % depuis 2000. La région devrait croître de 35 % au cours des 20 prochaines années, pour atteindre 5,2 millions de personnes d’ici 2040.

Et bien qu’une partie de cette croissance ait eu lieu dans les limites de la ville, dans des villes comme Fredericksburg, Boerne et Kerrville, la majorité de la croissance s’est produite dans des zones non constituées en société – des endroits qui ne sont pas situés dans les limites de la ville et ne sont pas soumis aux règles de la ville et règlements.

Plus de 864 000 personnes vivaient dans des zones non constituées en société du Hill Country en 2020, selon le HCA – un bond de 103% depuis 1990.

La migration massive vers les zones non constituées en société du Hill Country se reflète le mieux dans des endroits comme les comtés de Bandera et de Médine. Selon le rapport 2021 sur l’état du pays des collines – pour lequel la HCA a analysé la région à l’aide de paramètres tels que la croissance démographique, la qualité de l’eau et les efforts de conservation – la population des zones non constituées en société du comté de Bandera a plus que doublé depuis 1990. Pendant ce temps, la ville de Bandera’s la population est restée à peu près la même. Et dans le comté de Médine, la population de plusieurs villes a diminué depuis les années 1990, tandis que la population globale du comté a augmenté.

La croissance des zones non constituées en société est importante car les comtés disposent de moins d’outils pour gérer et planifier une croissance responsable que les villes, conformément à la loi du Texas. Les promoteurs sont en mesure de construire des lotissements dans des zones non constituées en société de comtés sans avoir à être soumis aux réglementations de densité, de zonage ou d’eaux usées des villes.

“Le Texas est le seul État du pays qui n’autorise pas les outils des comtés à planifier et à gérer la croissance”, a déclaré Romans. “Nous voyons cette énorme quantité de croissance arriver dans notre région, et de plus en plus d’utilisations incompatibles des terres se succèdent.”

Cela peut ressembler à une centrale à béton en face d’un hôpital ou à un amphithéâtre avec de grandes lumières extérieures venant à côté d’un quartier calme.

Les représentants de la Greater San Antonio Builders Association, de la Home Builders Association of Greater Austin et de la Hill Country Builders Association n’ont pas renvoyé plusieurs demandes de commentaires pour cette histoire.

Le développement communautaire prévu par Sunfield à Buda est vu le lundi 28 février 2022.

Le développement communautaire prévu par Sunfield à Buda est vu le lundi 28 février 2022.

William Luther/Express-Nouvelles

De nombreux dirigeants de la ville indiquent que l’adoption du House Bill 347 en 2019 a donné l’impulsion à de nombreuses prises de contrôle de développeurs dans le Hill Country. Le projet de loi 347 de la Chambre a mis fin à l’annexion municipale involontaire ou à la capacité d’une ville d’annexer des parties du territoire d’un comté non incorporé dans les limites de sa ville, sans l’approbation des électeurs. Le projet de loi a été annoncé par beaucoup comme un moyen pour ceux qui vivent dans des zones non constituées en société de ne pas avoir à être involontairement annexés à une ville, devenant ainsi soumis à une réglementation et à une fiscalité accrues de la ville.

Mais le projet de loi a eu une conséquence involontaire, selon certains, d’empêcher les villes de mieux maîtriser le développement qui se produit juste à la périphérie de leurs limites, le plus souvent dans leurs juridictions extraterritoriales, ou ETJ. Les promoteurs profiteront de la petite surveillance du comté et construiront de grandes subdivisions dans l’ETJ d’une ville, tout en étant suffisamment proches d’une ville pour avoir encore besoin de ses ressources en eau, en eaux usées, en urgence et en services publics.

Barron, la conseillère municipale de Blanco, a déclaré que le projet de loi privait effectivement les villes de leur capacité à avoir “plus de contrôle et de protection, et une plus grande opportunité de revenus” nécessaires pour soutenir une petite ville dans le Hill Country.

“En même temps, cela permet aux développeurs de venir dans ces zones non constituées en société et de construire leur propre infrastructure pour créer des communautés incroyablement denses juste à notre périphérie”, a-t-elle déclaré.

Strother, le stratège politique de Buda, a déclaré que le projet de loi 347 de la Chambre s’apparentait à la législature de l’État prenant un « hachoir à viande » pour les capacités des villes à contrôler la croissance et le développement.

“Ils ont simplement supprimé toute une section du code qui donnait aux villes le peu de pouvoir dont nous disposions pour gérer notre propre croissance”, a déclaré Strother.

Impact sur l’approvisionnement en eau

L’une des principales préoccupations d’un développement accru est l’impact sur l’environnement, en particulier avec la pression que toutes les nouvelles maisons exercent sur les aquifères Trinity et Edwards – les deux principaux aquifères qui fournissent de l’eau potable à toute la région de Hill Country.

Barron aimait la situation actuelle de l’approvisionnement en eau dans le Hill Country à un verre d’eau qui ne contenait qu’une ou deux pailles. Maintenant, il en a 10 ou 11.

“Nous ne pouvons tout simplement pas continuer à mettre de plus en plus de pailles dans le même verre d’eau et nous attendre à ce que cela dure aussi longtemps qu’il a duré alors qu’il n’y en avait qu’une dans ce verre”, a-t-elle déclaré.

En termes simples, plus de maisons et de lotissements signifient plus de pompage des eaux souterraines des aquifères, ce qui pourrait, en théorie, conduire à l’assèchement de certains des puits qui pompent de l’aquifère.

Le puits de Jacob, l’un des puits de source les plus connus et les plus importants de la région, s’est asséché pour la première fois à la fin des années 2000 en raison d’une combinaison de pompage excessif et de sécheresse, après ne s’être jamais asséché dans l’histoire géographique enregistrée. Il s’est asséché plusieurs fois depuis lors, a déclaré Roman.

Old Black Colony Road marque la ligne de démarcation lundi 28 février 2022 entre la ville de Buda, à gauche, et le comté incorporé de Hays.

Old Black Colony Road marque la ligne de démarcation lundi 28 février 2022 entre la ville de Buda, à gauche, et le comté incorporé de Hays.

William Luther/Express-Nouvelles

“Nous savons que le Hill Country était autrefois le pays des 1 100 sources, mais malheureusement, nous ne savons pas combien de sources d’origine fonctionnent encore”, a-t-elle déclaré. “Le fait est qu’une fois que nous commençons à perdre ces sources, nous constatons des impacts dramatiques et irréversibles sur les eaux de surface.”

Des entités telles que l’Edwards Aquifer Authority et les districts locaux de conservation des eaux souterraines gèrent et limitent les permis d’utilisation de l’eau. Ils travaillent depuis des années au cas par cas pour gérer le nombre de nouveaux permis d’eau qui sont délivrés afin que de nouvelles maisons ou entreprises puissent être construites.

Mais en fin de compte, les développeurs et les objectifs environnementaux peuvent toujours être «en désaccord les uns avec les autres», a déclaré Roland Ruiz, directeur général de l’Edwards Aquifer Authority. Il a déclaré qu’il appartenait aux développeurs et aux acteurs environnementaux de prendre en compte des éléments tels que l’approvisionnement en eau souterraine, les espèces en voie de disparition et les efforts de conservation lors de la planification d’une nouvelle croissance dans le Hill Country.

“C’est compliqué et complexe”, a déclaré Ruiz. “Mais nous pensons qu’il existe une voie viable, et c’est pourquoi nous faisons ce que nous faisons – afin que nous puissions, peut-être, avancer ensemble.”

Strother, le stratège politique, a déclaré que l’attrait du Hill Country est toujours ses «collines vallonnées, son ciel étoilé» et sa proximité avec les grandes villes.

Mais les gens des grandes villes qui veulent vivre dans le Hill Country finiront par être sa disparition, a-t-il déclaré.

« Ces actions ne nuisent pas seulement aux petites communautés. Cela nuit à toute la région parce que nous n’avons pas du tout d’infrastructures adéquates pour gérer cela », a-t-il déclaré. “En raison de cette croissance incontrôlée, nous nuisons à toute la région.”

Annie Blanks écrit pour l’Express-News via Report for America, un programme de service national qui place les journalistes dans les salles de rédaction locales. ReportforAmerica.org. annie.blanks@express-news.net.