Menacés : l’environnement et le marché locatif américain

Posséder une maison est l’étalon-or de la sécurité du logement. Mais pour ceux qui n’ont pas les moyens d’acheter, ils louent – ​​et dernièrement, la part de marché des locataires n’a cessé d’augmenter à la lumière des nouvelles tendances en matière de logement qui ont commencé deux ans lorsque la pandémie de COVID-19 a commencé à s’emparer du marché.

Aujourd’hui, il y a environ 44 millions de ménages locataires aux États-Unis. Entre le premier et le troisième trimestre de 2021, 870 000 ménages supplémentaires sont entrés sur le marché locatif, ce qui a fait chuter les taux d’occupation à 5,8 %, le plus bas depuis les années 1980, et a fait grimper les loyers. vers le ciel de 13,8 %.

Selon le recensement de 2020, environ 330 millions d’Américains vivent dans 125 millions d’unités d’habitation.

Mais selon le Centre commun d’études sur le logement de l’Université de Harvard (JCHS) 40% du parc de logements locatifs du pays (représentant 17,6 millions de logements) risque de subir «des pertes annuelles substantielles dues à des risques environnementaux de plus en plus courants» en fonction du secteur de recensement dans lequel ils ont été placés.

L’Agence fédérale de gestion des urgences attribue à chaque secteur de recensement une «estimation de perte annuelle attendue» allant de «très faible» à «très élevée» en fonction de l’impact de 18 risques environnementaux sur les personnes, les bâtiments et l’agriculture et la perte économique estimée en dollars liée à ces événements potentiels.

Selon le nouveau rapport America’s Rental Housing 2022 de JCHS, ces unités peuvent être affectées par un certain nombre de catastrophes telles que des incendies de forêt, des inondations, des tremblements de terre ou des ouragans et se trouvent principalement sur la côte ouest, la côte du golfe et le centre des États-Unis, mieux connu sous le nom de ” Allée des Tornades.

“La Californie compte le plus grand nombre d’unités locatives à risque, avec 4,5 millions de locations (76% du parc locatif occupé de l’État) situées dans des secteurs de recensement avec des pertes annuelles attendues au moins modérées en raison de risques probables”, a déclaré sophia wedeen, assistant de recherche au JCHS. « Parmi ces unités, 1,6 million sont situées dans des zones avec des taux de perte annuels attendus « relativement élevés » ou « très élevés ». Washington et l’Oregon ont également un nombre important de locations dans des zones avec des pertes annuelles attendues au moins modérées, avec environ 85% du parc locatif occupé dans chaque État situé dans ces zones.

D’autres États avec un nombre particulièrement élevé d’unités locatives à risque comprennent les États du sud et le long de la côte du golfe, y compris le Texas (2,3 millions d’unités dans des zones avec des pertes au moins modérées) ; Floride (940 000); Caroline du Nord (570 000); Tennessee (540,00); Louisiane (470 000); et Géorgie (460 000).

Alors que les locations unifamiliales et les locations préfabriquées sont les plus à risque, 2,6 millions d’unités supplémentaires dans des immeubles multifamiliaux de 2 à 4 logements sont à risque, tout comme 3,8 millions d’unités dans des immeubles multifamiliaux de 5 à 19 unités et 3,5 millions d’unités. dans les grands immeubles multifamiliaux de 20 logements ou plus sont classés dans la catégorie « risque modéré ».

Les maisons préfabriquées présentent des problèmes supplémentaires : alors qu’il n’y a qu’environ 1,1 million d’unités dans les zones à haut risque, elles sont les plus susceptibles d’être à risque à l’échelle nationale. Ces maisons préfabriquées sont également les plus susceptibles d’être jugées « structurellement inadéquates » par le Département du logement et du développement urbain et sont donc particulièrement vulnérables en raison des pertes dues aux risques environnementaux.

Les locataires à loyer modique qui paient pour certaines de ces unités entrent également en jeu à la lumière d’un sinistre.

« De nombreux logements à risque sont à loyer modique ou subventionnés. 4,0 millions d’unités occupées avec des loyers contractuels inférieurs à 600 $, représentant 40% de ces loyers, sont situées dans des zones avec des pertes annuelles au moins modérées prévues en raison des risques environnementaux », a déclaré Wedeen. « Comme indiqué dans [in the research], le nombre et la part des logements loués à moins de 600 $ ont diminué au cours de la dernière décennie. L’offre de logements à loyer modique diminuant déjà, les pertes massives de ce stock dues aux risques environnementaux laisseraient les ménages à faible revenu avec encore moins d’options de location abordables.

De plus, 2,1 millions de logements subventionnés sont situés dans ces zones à haut risque et 1,2 million des 3,1 millions de logements (39 %) créés dans le cadre du crédit d’impôt pour les logements sociaux se trouvent dans des zones à risque modéré. 700 000 unités HUD supplémentaires (représentant les logements publics, section 8, logements abordables pour les retraités, les logements pour personnes à faible revenu et pour personnes handicapées) sont à risque, ainsi que 230 000 (sur environ 400 000) unités subventionnées par l’USDA.

La perte de ces unités donnerait aux locataires à risque et marginalisés peu ou pas d’options de logement après une catastrophe, ce qui pourrait faire reculer les marchés locaux de plusieurs années alors que tout est réparé ou reconstruit.

« Un nombre croissant d’unités locatives seront à risque de perte en raison de risques environnementaux dans les années à venir. À court terme, les dommages causés par les aléas feront presque certainement grimper le coût de réparation et de reconstruction des logements locatifs. Réduire le temps nécessaire pour construire des logements locatifs de remplacement après une catastrophe naturelle et accroître la disponibilité de l’aide financière post-catastrophe pour les locataires sont deux priorités urgentes », a conclu Wedeen. « Dans le même temps, la fréquence et la gravité croissantes des aléas et l’ampleur de leurs dommages rendront probablement un nombre croissant d’unités locatives inhabitables, déplaçant les résidents et menaçant de réduire davantage l’offre de logements locatifs. Un investissement fédéral et local massif est nécessaire pour préserver le parc existant et adapter les logements locatifs au large éventail de risques environnementaux aigus et chroniques exacerbés par le changement climatique mondial.

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