Les prêteurs freinent la durabilité de CRE, ULI et PwC disent

Les prêteurs et les régulateurs ne font pas assez pour pousser le secteur immobilier à se décarboner, selon un nouveau rapport majeur publié cette semaine. C’est une occasion manquée qui pourrait avoir de graves conséquences pour la planète.


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Le rapport Emerging Trends in Real Estate Global de l’Urban Land Institute et de PwC a déclaré qu’en tant que groupe, les prêteurs immobiliers sont trop passifs, adoptant dans de nombreux cas la position qu’il est de leur devoir de suivre où les clients mènent en matière de durabilité, utilisant plutôt l’effet de levier dont ils disposent pour pousser les clients à changer.

Les régulateurs pourraient faire plus pour rendre plus rentable pour les banques, en particulier, de prêter à l’immobilier le plus vert ou d’accorder des prêts qui permettent de rendre les propriétés existantes plus vertes.

Et il y a un autre problème que le secteur dans son ensemble doit résoudre, selon ULI et PwC — pour le moment, même si votre immeuble n’est pas vert, il y a tellement d’argent qui traîne dans l’immobilier que vous pouvez probablement toujours trouver quelqu’un pour prêter contre lui ou l’acheter. Cela va changer, mais cette abondance de liquidités ralentit le rythme du changement.

Mais le rapport indique que les premiers signes émergent d’un monde où si votre bâtiment est un gros émetteur de carbone, vous ne pourrez pas du tout emprunter.

Les yeux du secteur immobilier sont tournés vers la manière dont la pandémie influencera le mouvement environnemental, social et de gouvernance.

“La pandémie a déjà renforcé l’importance de l’ESG pour tout le monde dans l’immobilier”, a déclaré la directrice générale d’ULI Europe, Lisette van Doorn, dans le rapport. “En fait, les entretiens pour Global Emerging Trends indiquent des inquiétudes encore plus grandes cette année concernant les dépenses d’investissement et d’exploitation ainsi que les risques associés à l’adaptation de l’immobilier à son objectif.”

L’Organisation de coopération et de développement économiques demande que 7 milliards de dollars soient investis chaque année d’ici 2030 pour que le monde atteigne les objectifs climatiques et de développement. “Cela signifiera une réallocation historique du capital dans l’immobilier”, a déclaré l’une des personnes interrogées anonymement pour le rapport.

Certaines personnes interrogées pour le rapport ont déclaré que les banques ont la capacité de catalyser leurs emprunteurs vers l’adoption de pratiques plus vertes, tandis que d’autres pensent qu’elles ne peuvent que suivre, surtout en période de liquidités abondantes.

“La surabondance de liquidités à la recherche de prêts immobiliers rend les choses plus difficiles”, a déclaré l’un d’eux. «Pour être franc, les emprunteurs qui ne sont pas si verts peuvent toujours obtenir un financement. Ainsi, jusqu’à ce que la liquidité se tarisse avec le temps, vous ne pouvez pas vraiment forcer les emprunteurs à adopter des pratiques vertes. L’assouplissement quantitatif a duré trop longtemps.

Dans un monde où le financement par emprunt est moins abondant, les prêteurs auront la possibilité de faire adhérer les emprunteurs à certains critères, jouant un rôle actif dans la promotion de la durabilité. “Nous estimons qu’en tant que prêteurs, nous avons la responsabilité d’amener les clients vers cet objectif”, a déclaré une personne interrogée. Mais certains répondants ont dit que ce n’est pas le rôle approprié pour les prêteurs.

“Nous ne disons pas que nous arrêterons de financer des bâtiments qui ne sont pas verts”, a déclaré l’un d’eux. « Nous ne ferons jamais cela simplement parce que ce n’est pas la réalité de notre univers client, et cela n’aide en fait pas la transition. Cela retire simplement de la liquidité du marché.

La plupart des personnes interrogées ont indiqué qu’elles pensaient que les prêteurs, en particulier les banques, avaient un pas de retard sur les propriétaires, les investisseurs et les promoteurs pour comprendre que le financement de la rénovation et de l’amélioration du parc existant aurait le plus grand impact sur la réduction des émissions de carbone dans l’immobilier.

“Nous avons finalement compris le fait que, tout simplement, si vous dites aux clients, vous ne financerez que [existing] bâtiments verts, vous ne contribuez pas vraiment, n’est-ce pas ? » a déclaré un prêteur. « Si un client vient vous voir et vous dit, d’accord, nous passons du brun au vert, vous devez mettre votre argent là où se trouve votre bouche. Et donc c’est ce que nous allons faire plus. Mais nous avons été brûlés par le développement auparavant.


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La discussion sur la durabilité environnementale dans les prêts doit aller plus loin que les étiquettes, et déterminer comment et où placer les fonds peut être compliqué. Par exemple, les fonds de dette financent souvent des programmes de rénovation à valeur ajoutée. Ces fonds non réglementés sont considérés comme moins susceptibles que les banques d’avoir une stratégie ou un cadre de développement durable défini. Mais en finançant de telles rénovations, ils participent à la transition verte, même si la dette qu’ils octroient n’est pas qualifiée d’emprunt vert.

Dans le même temps, de nombreux prêteurs fourniront un « financement de développement vert » à des projets qui auront une cote d’efficacité énergétique élevée lorsqu’ils seront achevés, sans tenir compte du carbone incorporé créé par un projet. En ce sens, ils financent un projet qui crée une quantité importante de carbone mais qui est toujours considéré comme vert.

“Il est tellement difficile de mesurer le carbone incorporé, et il n’y a pas de définition ou de mesure standard de celui-ci, et cela rend la tâche difficile pour les prêteurs”, a déclaré une personne interrogée.

Tous les prêteurs du secteur ne sont pas passifs. Un interviewé pour le rapport a parlé de la mise en place d’un cadre de prêt vert spécialement conçu pour aider les petites et moyennes entreprises à accéder à la finance verte, comme un moyen de les encourager à décarboner leurs portefeuilles. Ces entreprises n’ont généralement pas les ressources nécessaires pour élaborer leur propre stratégie de prêt vert ou employer un spécialiste ESG, de sorte que le prêteur doit faire le gros du travail pour elles, selon ULI et PwC.

Ces petites entreprises seront vitales si le secteur immobilier au sens large veut réduire ses émissions. L’immobilier est une industrie à longue traîne, où même les plus grands acteurs ne possèdent qu’une infime partie du parc immobilier mondial.

“Nous avons développé un cadre en pensant aux PME parce que nous savons que ce sont celles qui ont le plus de mal à se refinancer”, a déclaré la personne interrogée. “Et les coûts d’obtention d’un prêt vert, l’embauche d’un consultant spécialisé, pour ces emprunteurs sont prohibitifs. Nous avons certains paramètres. Si le client est en mesure de respecter ces paramètres, il peut obtenir un prêt vert de notre part. »

Certaines personnes interrogées ont déclaré que les régulateurs disposent d’un levier qui pourrait être utilisé pour inciter les banques, en particulier, à souscrire davantage de prêts verts.

Lorsque les banques accordent un prêt, elles doivent détenir un certain montant de capital dans leur bilan pour se prémunir contre les pertes en cas de défaut de paiement du prêt. Moins le prêt est risqué, moins ils doivent détenir de capital et le coût du capital pour faire ce prêt diminue.

Si les régulateurs bancaires désignaient les prêts à des biens immobiliers plus durables comme moins risqués, le coût du capital de ces prêts serait réduit et ils deviendraient plus rentables pour les banques, les incitant à souscrire davantage de ces prêts.

Si les prêts pour remettre à neuf des actifs existants sont désignés comme moins risqués que les prêts pour de nouveaux développements, les banques seraient alors incitées à accorder davantage de ces prêts, plutôt que de financer de nouveaux développements qui pourraient ne pas être nécessaires et pourraient être nets nocifs pour l’environnement.

“La communauté bancaire s’est entretenue avec la Banque centrale européenne pour demander, pouvez-vous lier la consommation de capital à la durabilité d’une manière ou d’une autre ? Et la réponse a toujours été bonne, non, les actifs durables ne sont pas forcément moins risqués. Donc non, nous ne pouvons pas », a déclaré une personne interrogée. « Le mécanisme existe dans le monde des infrastructures, où les prêts aux infrastructures sociales doivent avoir moins de capital détenu contre eux. Si les prêts immobiliers durables étaient jugés moins risqués, vous pourriez investir davantage ou financer de manière plus compétitive.

Certaines personnes interrogées ont évoqué la perspective d’un monde où les banques ne financeraient que des propriétés vertes, et où les emprunteurs qui sont soudainement incapables de refinancer recourent à une action en justice en raison de l’absence d’accord sur ce qui constitue un bâtiment vert.

Un prêteur a déclaré avoir pour objectif de porter son portefeuille de prêts à 25 % de prêts verts, un objectif qui augmentera au cours des prochaines années. Pour atteindre cet objectif, au moins 50 % de leurs nouveaux prêts doivent être destinés à des propriétés vertes – vos chances d’obtenir un financement de ce prêteur chutent de 50 % du jour au lendemain si votre propriété n’est pas verte.

“Les banques commencent à dire, pour le moment, nous vous donnons une incitation d’un quart de point, dans les 10 prochaines années, nous allons dire que nous ne renouvelons pas votre prêt, à moins que nous ne voyions certains types d’amélioration verte, », a déclaré une personne interrogée à ULI et PwC. « C’est assez controversé, parce que les emprunteurs disent, si nous ne pouvons même pas nous mettre d’accord sur ce qu’est la ligne de base, comment allons-nous nous mettre d’accord sur ce qu’est l’amélioration ? Et si vous annulez arbitrairement mon prêt, c’est un motif de litige.

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